Discrepanțe între prețurile anunțate și realitatea tranzacțiilor imobiliare - riscul manipulării pieței în contextul scăderii tranzacțiilor

Iancu Guda pune sub semnul întrebării creșterea „reală” a prețurilor la locuințe , într-o postare pe Facebook , în care reclamă lipsa unui indicator public bazat pe prețurile finale din contractele autentificate la notar. În opinia lui, piața este dominată de mesaje despre scumpiri, însă „nicio altă cifră nu confirmă” această dinamică, iar diferența ar trebui verificată prin datele pe care le deține statul. Argumentul central al analistului este că indicatorii „duri” ai cererii nu arată o piață în accelerare. El susține că soldul creditelor ipotecare a crescut cu numai 6% în 2025, de la 110 mld lei în ianuarie la 117 mld lei în decembrie, ceea ce ar sugera că o parte mică din creditele ipotecare acordate în cursul anului sunt împrumuturi noi, restul fiind refinanțări pentru proprietăți existente. În paralel, numărul tranzacțiilor rezidențiale ar fi scăzut cu 12% în perioada august–decembrie 2025 față de aceeași perioadă din 2024 (68.042 vs 76.916), pe fondul scăderii accesibilității după majorarea TVA de la 9% la 21% de la 1 august. În acest context, Guda ridică problema indicatorului de preț folosit frecvent în spațiul public. El notează că „singurul indice disponibil” este cel publicat de Imobiliare.ro, care arată o creștere medie de 14% în 2025 (de la 1.727 euro/mp în ianuarie la 1.965 euro/mp în decembrie), însă subliniază că este vorba despre media prețurilor cerute în anunțuri, nu despre prețurile efectiv plătite. Diferența contează, pentru că între prețul de listare și prețul final pot exista negocieri, discounturi sau condiții (termene, avans, finisaje) care schimbă semnificativ valoarea tranzacției. Punctul sensibil, în opinia sa, este lipsa de transparență asupra prețurilor reale, deși datele există. Guda afirmă că ANCPI ar avea informațiile din contractele finale autentificate de notar și întreabă de ce nu sunt publicate, sugerând că acestea ar putea arăta „adevărul”, posibil chiar o scădere a prețurilor undeva între 6% și 12%, raportată la diminuarea puterii reale de cumpărare și la scăderea numărului de tranzacții. În lipsa unui astfel de reper public, spune el, consumatorii pot fi influențați mai ușor de narațiuni despre scumpiri, care alimentează graba de a cumpăra și, implicit, presiunea pe preț. Analistul consideră subiectul „de investigat” și spune că va susține o propunere de creștere a transparenței prin publicarea prețului final semnat la notar. Separat, el își exprimă și o opinie personală despre investiții, argumentând că preferă expunerea la bursă în detrimentul imobiliarelor, cu excepția locuinței în care trăiești, însă miza postării rămâne aceeași: fără acces la prețurile efective de tranzacționare, piața imobiliară rămâne greu de evaluat, iar discuția despre „creșteri” sau „scăderi” riscă să se bazeze mai mult pe percepții decât pe date verificabile. [...]