CEC Bank analizează impactul creșterii prețurilor pe piața imobiliară din București - Andreea Comşa: Vânzările scad, dar prețurile cresc din cauza costurilor de construcție și a modificării TVA-ului

Majorarea TVA la 21% a frânat cererea de locuințe și a adâncit ruptura dintre prețuri și vânzări , într-o piață în care costurile de construcție împing în sus prețurile, dar cumpărătorii nu mai pot susține ritmul, potrivit Ziarul Financiar . În București, prețurile la apartamente au urcat cu 16% în T1/2026 față de T1/2025, în timp ce tranzacțiile au scăzut cu 20% în ianuarie și cu 8% în martie, conform datelor ANCPI prezentate de Andreea Comșa , fondator Premier Estate Management . Punctul de tensiune este fiscal: trecerea TVA de la 9% la 21% a afectat în special orașele din afara Capitalei, unde „aproape 80% din vânzări se bazau pe apartamentele care se încadrau în TVA-ul de 9%”, spune Comșa. În interpretarea ei, efectul este o comprimare a volumelor care poate reduce inclusiv încasările bugetare, prin scăderea numărului de tranzacții. Prețuri în creștere, volume în scădere: costurile limitează ajustarea Andreea Comșa descrie un „paradox” al pieței: vânzările scad, dar prețurile cresc, pe fondul scumpirii materialelor, manoperei și a celorlalte componente din planurile de dezvoltare. În acest context, spațiul pentru discounturi rămâne limitat, chiar dacă ritmul vânzărilor s-a redus. „Excel-ul duce orice – în Excel poţi să pui orice business plan –, doar că piaţa nu poate să absoarbă orice preţ pe metrul pătrat.” Ea susține că, dacă un dezvoltator ajunge de la 10 vânzări pe lună la 5, nu poate compensa prin reduceri mari fără să coboare sub costuri, ceea ce ar face proiectul nesustenabil. Finanțarea se mută pe faze, cu praguri de pre-vânzare Pe partea de creditare, băncile ar fi trecut la un model mai condiționat: finanțarea nu mai acoperă integral proiecte mari „dintr-o bucată”, ci se acordă pe faze de construcție, după atingerea unui nivel de pre-vânzare de 20–25% din apartamente. Comșa spune că această schimbare elimină dezvoltatorii care se bazau pe avansurile clienților pentru a construi și forțează o „maturizare” a pieței. Exemple de proiecte și niveluri de preț Premier Estate Management gestionează vânzările pentru proiectele Blue Drumul Taberei, Glenwood (Corbeanca, dezvoltat de Speedwell) și Regnum Residences Spa (zona Fundeni). Pentru Glenwood, proiect gândit pe șase ani, sunt menționate 209 vile, cu 15 case deja construite și o casă-model; prețurile pornesc de la 380.000 de euro plus TVA (aprox. 1,9 mil. lei), iar vilele de la lac depășesc 700.000 de euro fără TVA (aprox. 3,5 mil. lei). În paralel, Comșa avertizează că o scădere abruptă a prețurilor, de tipul celei din 2009–2010, ar veni la pachet cu o deteriorare economică mai largă, nu cu o „oportunitate” ușoară pentru cumpărători. [...]