ANAF clarifică regimul TVA pentru 2026 - TVA de 9% la locuințe rămâne posibilă doar până la 30 septembrie și cu plafon de 600.000 lei

Regimul de TVA de 9% la locuințe rămâne posibil în 2026 doar într-o fereastră tranzitorie, cu condiții stricte și termen-limită 30 septembrie , potrivit unui ghid publicat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice Timișoara , citat de Digi24 . Clarificările vin după modificările aduse de Legea nr. 161/2026 și au impact direct asupra cumpărătorilor, dezvoltatorilor și primăriilor care derulează proiecte de locuințe sociale. Cine mai prinde TVA de 9% la achiziția unei locuințe Până la 30 septembrie 2026 inclusiv, o persoană fizică poate cumpăra o singură locuință cu TVA de 9% (individual sau împreună cu alte persoane fizice), dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: suprafața utilă este de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești; valoarea locuinței, inclusiv terenul, nu depășește 600.000 de lei, fără TVA; locuința poate fi locuită la momentul livrării; livrarea are loc cel târziu la 30 septembrie 2026; cumpărătorul nu a mai achiziționat o locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”; actul juridic privind plata în avans a fost încheiat până la 1 august 2025. Ghidul precizează că „suprafața utilă” este cea definită de Legea locuinței nr. 114/1996, iar „anexele gospodărești” sunt cele din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții. Condiție suplimentară pentru avansurile din iulie 2025 Pentru persoanele care au încheiat, în perioada 3–31 iulie 2025 inclusiv, acte juridice ce au ca obiect plata în avans, se aplică o condiție în plus: la livrare trebuie dovedit un avans de 20% din valoarea locuinței (fără TVA), achitat integral până la 31 iulie 2025 inclusiv. TVA de 9% și pentru livrări către primării, în anumite cazuri Cota de 9% se aplică până la 1 octombrie 2026 și pentru livrarea de clădiri (inclusiv terenul aferent) către primării, dacă acestea urmează să fie atribuite cu chirie subvenționată persoanelor sau familiilor care nu își permit să cumpere ori să închirieze la prețul pieței. Și aici, actele juridice privind plata în avans trebuie să fi fost încheiate până la 1 august 2025. Ce se întâmplă cu celelalte cote: 11% și 21% În 2026, cota standard de TVA este 21% și se aplică operațiunilor impozabile care nu sunt scutite și nu intră la cote reduse. În paralel, există o cotă redusă de 11% pentru o listă de bunuri și servicii, între care: medicamente de uz uman; alimente și băuturi pentru consum uman și animal (cu excepții, inclusiv pentru băuturi alcoolice, anumite băuturi nealcoolice încadrate la codul NC 2202, suplimente alimentare și alimente cu zahăr adăugat de cel puțin 10 g/100 g); servicii de alimentare cu apă și canalizare; apă pentru irigații; anumite inputuri și servicii din agricultură (inclusiv îngrășăminte și pesticide, cu un regim menționat până la 31 decembrie 2031); manuale, cărți, ziare și reviste (și în format electronic), cu excepțiile prevăzute de lege; acces la muzee, monumente, grădini zoologice și botanice; cazare hotelieră și camping; servicii de restaurant și catering (cu excepțiile privind alcoolul și anumite băuturi nealcoolice). Tot la 11% intră și livrarea lemnului de foc către persoane fizice (și anumite produse derivate, precum pelete și brichete), cu mențiunea că pentru unele produse folosite la încălzire este necesară o declarație pe propria răspundere; regimul este prevăzut până la 31 decembrie 2029. Aceeași cotă se poate aplica, în condițiile legii, și livrărilor către persoane juridice și alte entități (inclusiv școli și spitale) ca utilizatori finali, precum și pentru energia termică livrată în sezonul rece (1 noiembrie–31 martie) către categoriile menționate în ghid. De ce contează: termenul-limită și „filtrul” de eligibilitate Pentru piața rezidențială, clarificările ANAF întăresc două idei cu efect practic: TVA de 9% nu mai este o regulă generală, ci o excepție tranzitorie, iar eligibilitatea depinde de un set de condiții care combină plafonul de preț, suprafața, istoricul cumpărătorului și calendarul contractual (inclusiv avansurile). În practică, orice tranzacție care mizează pe TVA redus trebuie calibrată la aceste termene și verificări, altfel riscul este aplicarea cotei standard. [...]